前两天，我们盘点了苏州千万豪宅成交情况，虽然今年二手房市场整体下行，但千万豪宅的成交量依旧保持稳定。
据克而瑞统计，今年前10月，苏州市区千万以上豪宅新房成交套数近1500套，二手房接近1000套，均已创下新高。
可是，如果仅从成交单价来看，今年园区核心二手房价格也开始下跌，很多小区不得不以降价促成交。
难道园区行情也撑不住了？什么情况？
01昔日豪宅频频降价
最让我们意外的是和风雅致，这个小区想必大家都不陌生。
▋和风雅致，11万+到5万+？
二手房成交单价常年在七八万/平，由日本房企大和开发，整个社区景致做得出乎意料地好，甚至有“苏州景观天花板”之称。但前几天，和风雅致成交一套房源，调价4次后成交，成交单价仅58558元/㎡。
同一户型2021年的成交单价是7.4万+/㎡，成交周期仅18天，而且0次调价，几乎是一次下定。
短短2年时间，和风雅致的房价就缩水了200多万，要知道在去年7月，和风雅致的二手房成交单价曾经突破了11万+/㎡，如今价格已经跌至5字头，可见落差之大。
▋唐宁府，价格一路下滑无独有偶，园区奥体豪宅唐宁府也没有逃脱降价的命运。
根据链家的数据，唐宁府最近成交的一套房源，成交周期长达一年之久，在价格方面更是多次调价，从860万的挂牌价格，最终以825万的总价成交，成交单价57344元/㎡。
这个价格是什么概念呢？2020年唐宁府房价就在5.7万+/㎡，也就是说，唐宁府的房价几乎跌回了3年前。
并且，今年以来，唐宁府的房价基本一直处于下滑的状态。据安居客记录，今年2月唐宁府的挂牌单价曾上涨到7万+/㎡，但从2月之后，几乎一路下滑，如今的挂牌单价已经降至6.4万+/㎡。
▋星公元名邸，成交价下跌1.4万/㎡与唐宁府同板块的星公元名邸也是如此，一年半左右的时间，成交价格下跌了1.4万/㎡。
星公元名邸最近成交的两套房源，成交单价都在4.7万+/㎡；
而就在去年6月，同样是120㎡的户型，当时的成交单价是6.1万+/㎡；
02核心刚改下跌严重
除了那些园区豪宅，园区核心地段的刚改小区，价格下跌更严重。
▋年华里，成交价跌回5年前
就比如园区湖东板块的九龙仓年华里小区，位于东沙湖板块，地段配套都不错，就在地铁5号线龙墩站口，周边商业、教育、医疗等配套一应俱全。
但就是这样的小区，今年的成交单价已经跌破3万，最低成交单价2.9万/㎡。
而就在今年4月，九龙仓年华里同面积大小的一套房源，成交单价还高达4.1万+/㎡。
短短7个月的时间，九龙仓年华里的房价就下跌了1.2万/㎡，总价少了120万，晚抛售半年，又是一套房的首付没了。
可能有人会说九龙仓年华里2.9万/㎡的成交单价是个例，但实际上，今年该项目最近几套房源的成交单价都在3万+/㎡，这个水平也基本跌回了2018年。
▋榭雨苑，成交单价跌至2字头就在九龙仓年华里附近的榭雨苑，二手房成交情况更不乐观。
今年榭雨苑的二手房成交单价已经跌至2.4万+；
并且成交单价2字头的房源比比皆是；
在去年9月，榭雨苑的成交单价还集中在3.4-3.6万/㎡，今年已经下滑至2字头，总价跌了近100万。
2019年算是榭雨苑的高光时刻，当年不管是3房户型还是2房户型，成交单价基本都已经站上了4万+/㎡，如今单价都在2字头徘徊，只剩唏嘘。
今年以来，建屋海德公园已经成交了58套房源（数据来源链家，截至12月15日），成交量表现不错；
但再看成交单价的话，就会发现成交单价2字头的房源多达14套，占比24.1%，最低成交单价已经低至2.5万+/㎡。
据了解，从2016有二手房成交开始，一直到2021年，建屋海德公园的成交均价都是上涨的，一路从2.6万/㎡，涨到逼近4万/㎡，涨幅高达50.95%。
2022年，小区成交均价略微回落至3.8万/㎡，再到今年，目前的成交均价大概在3.4万+/㎡，比2019年的成交均价还低，直接倒退回4年前。
03园区其实已经还算坚挺
不过，我们需要明确的是，今年二手房市场整体行情都很艰难，房价回落的可不止园区，相比其他区域，园区已经算是最坚挺的了。
▋尹山湖跌至1字头
就拿近园区的尹山湖板块来说，今年二手房成交价格持续走低，尤其是板块内的双海双湾锦园，11月成交一套房源，单价仅为16400元/㎡，跌破8年前的开盘价。
该项目巅峰时期，二手房房价曾经突破3万/㎡，那时，尹山湖业主包下园区广告大屏，喜庆尹山湖房价全面上3万。
本以为这将是尹山湖房价高起的开始，没想到随着尹山湖板块新房补仓后，属于尹山湖房价全面3字头的时代只是短暂地出现了一下。
▋科技城次新房跌破开盘价
再比如四大新城之一的科技城板块，今年板块内的次新房熙境云庭已经有二手房成交。
根据链家的数据，目前熙境云庭共有5套二手房成交，成交单价都在2.5万/㎡左右，其中最低成交单价仅20840元/㎡。
而当初熙境云庭新房售卖时，备案均价约2.8万/㎡，如今二手房源刚入市，就以低于开盘价出售，可见科技城刚需住宅二手房处境有多不如人意。
▋园区豪宅跌回21年
基于此，我们再来反观园区二手房的跌幅。
整体来看，园区豪宅只是回到了2021年左右的价格，比如和风雅致，如今小区最新挂牌价70945元/㎡，与2021年3月的挂牌价差不多。
而园区的刚需住宅，跌幅更大些，大概回落至2018年左右。
例如奥体板块的路劲凤凰城，目前挂牌价27854元/㎡，与2018年6月的挂牌价24035元/㎡接近。
虽然在2019年，路劲凤凰城跟着大涨了一波，但现在行情低迷，之前的涨幅已经差不多又回复原位。
04最后
今年二手房降价似乎已经屡见不鲜，但连园区核心地段也有影响，确实有些意料之外，只能说二手房大行情下，谁也不能幸免。
不过，核心地段的跌幅也与不同产品有关。
豪宅虽然下跌，但还算稳定，没有下跌太多，与最初的开盘价格相比，至少没有亏本。而核心地段的刚需住宅，跌幅则会更厉害，不少小区已经跌回5年前。
未来随着园区新房供应不减，二手房价格是否能够回暖？依然需要继续观察。▋
相和云庭
恒大童世界
万城缦山居
香逸铂悦
保利正荣堂悦花园
建滔裕花园
建滔菁庭
上坤都荟四季
明玥逸庭
仁恒海和院