读懂规划，就是读懂一座城市的未来。
前段时间，常熟官媒以大标题的形式，提到了一个概念：南园、中城、北谷！
何为：南园、中城、北谷？
“南园”，也就是中新昆承湖园区；
“中城”，是数字科技新城，位于城铁板块核心区；
“北谷”，则是滨江新城的苏州·中国声谷。
文中明确提出了构建“南园、中城、北谷”三大“创新核”的战略布局。基本可以推断，这是常熟未来5-15年之间的城市大版图。
三个板块，都得到了政策倾斜，起点较高，也都是未来常熟重点发展的板块。中新昆承湖园区，是苏州市域一体化（常熟）融合创新区的核心组成部分，由常熟市政府、常熟高新区与苏州工业园区、中新集团几方共同建设，从规划力度来看，整个板块的能级相当高。园区规划总面积46.4平方公里，一年来已对接项目超110个，涉及半导体、医疗器械、数字科技、新能源汽车零部件等领域，落户项目39个，总投资超80亿元。作为常熟主城向南和苏州市域一体化受益者的南部新城，也是一个处在上升期的板块。数字科技新城，属于城铁板块核心区，规划总用地面积530公顷。区位优势明显，不仅紧邻沪苏通铁路、沪宁沿江高铁，规划中的苏州市域轨交10号线和如苏湖城际铁路也汇聚于此，是常熟对外的门户板块。
苏州·中国声谷，位于常熟经开区核心区域。12.77平方公里的规划面积，目前已落户声学产创项目超150个，总投资超270亿元，也是未来几年常熟所着力打造的板块。目前已纳入国家《长三角一体化发展规划“十四五”实施方案》《苏南国家自主创新示范区发展规划纲要（2021-2025年）》和苏州市“十四五”规划。从区位地段来说，这三个板块都属于常熟为数不多的高起点、强规划、有兑现的板块，也都具有一定的价值成长性。未来随着各项城市功能配套的落地，板块的市场认可度也会逐步上升。从自住角度来说，“南园”、“中城”都属于目前自住的优选，交通便利，有商业配套，教育资源也有，发展规划好且已有一定的兑现；而“北谷”，则属于地缘性比较强的板块，自身也有一定的配套基础；有产业，规划量级比不上其他两个板块，好处在于买房门槛低。当下，“南园”新房的买房客群，包括首套自住和一定比例的改善客户，也有少数看重板块发展潜力投资客。这些投资客重点关注板块的规划以及落地能力。而“中城”的买房客群除了本地改善之外，也有众多看重板块教育资源和高铁经济的客群。这个板块现在新房不多，且按照规划来看，未来核心区可开发的新房地块不是很多。至于北谷，则基本上以本地地缘性客户为主，并且整个板块目前的新房住宅实际选择并不多，新地目前也没有动静。产品方面，三个板块中南部新城属于刚需+刚改，目前还谈不上是改善型板块，它是目前三环周边低总价置业的优选板块；城铁板块实际改善客群不少，紫誉华庭大户型、翡丽云庭洋房都最先清盘都是很好的例子；但与此同时，整个板块目前能选的改善产品实际并不多；至于三个板块的价值空间大小孰优孰劣，还得具体到某个项目，毕竟不同的产品定位，对后期的价值也是有很大的影响。
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