苏州正式取消限价，新挂出第8批6宗地，园区奥体核心3万/㎡起拍，起拍总价68.24亿！

苏州第七批土拍还未开始，这次是土地新政后苏州首次挂地！就在今天，苏州市自然资源与规划局挂出苏地网挂〔2023〕16号公告，共挂出6宗涉宅地块，2023年苏州八批次集中供地来了! 起拍总价68.24亿！

此次6宗涉宅地块，总出让面积约429.3亩，起拍总价约68.24亿元。吴中区3宗、相城区1宗、工业园区2宗。姑苏区、高新区、吴江区未有地块挂出最高起拍楼面价30000元/㎡为园区锦溪街东、西洛巷南04号地块即园区儿童医院东侧宅地，值得关注的是6宗地块全部未设限价。此次园区湖东终于有核心地块出让，具体信息如图：

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根据公告：网上出让系统开通竞买资格后，竞买人可进行自由报价，自由报价按照不低于起始价的原则，采用增价方式报价，苏州正式确认全面取消地价上限！

【何为土地限价】:

所谓土地限价，即 对于溢价率超过规定的土地可以终止此买卖。无论竞拍者报价如何，最终成交价都不得超过政府设定的限价。

取消土地限价，意味着价高者得。相较于之前的凭运气拿地，开发商想再拿到核心优质地块，可能要付出更多的成本。

这就表明，在政策执行之前，房企会加大对核心，乃至次核心板块的竞争力度。

【土地限价背】:

土地限价推出背景是 土地市场的火爆。时间回到2016年，当时 “地王” 频出，全国共诞生了超过340宗单价 “总价地王”。为引导企业理性拍地，降低溢价率，也是从这一年开始，土地拍卖最高限价新政登场。部分热点城市如 杭州、北京、天津、苏州 等，率先推行土地拍卖最高限价。

全国范围内的要求是在 2021年、2021年下半年，全国开启第一轮调控风暴，当时几乎所有热点城市都宣布实行土地最高限价。

虽然整体来看，济南14幅地块中3幅终止出让，7幅底价成交，但溢价地块中出现了两幅溢价超50%的地块：

彩石低密地块，容积率仅1.2，前期吸引了鑫都、中电建、中海、保盛、绿城5家房企报名，鏖战236轮，保盛成功拿地，成交楼面价10362元/平，成交价7.06亿元，溢价率高达50%；

商贸城地块，大地块地上容积率2.8，6亩的小地块容积率1.5，华润、中海、保利置业、瑞马、建发、海信、中电建、保盛共计8家房企报名参与，最终中电建核电竞价241轮拿地，楼面价约9296元/平，溢价率53.1%。

鉴于目前市场形势已发生深刻转变，供需关系逆转，解除行政干预是适时的相机决策，让土地资源发挥真实价值，增强对地方收入的支撑，降低一二手房价格倒挂的可能性。因此，此举是主管部门适应新的市场形势做出的政策指导。

一方面 给开发商更多的成本空间，刺激了开发商的拿地热情。另一方面，取消远郊区容积率1.0限制，远郊地区很可能会涌现出更多的独栋、联排等豪改类产品；与主城目前以高层、小高为主的平层产品形成互补，给改善置换家庭更多的选择空间。

同时，取消地价上限，也意味着新房限价时代即将结束，新房价格市场化，新房、二手房价格倒挂的情况得以转变，疯狂 “打新” 就不复存在了。

由于新房的官方限价，二手房的市场定价两项“传统”，形成了新房和二手房之间的价格倒挂，甚至部分板块如奥体、湖西等，倒挂价差高达2-3万/㎡。

这种倒挂形成了巨大的增值空间，也成了投资客们不断进入楼市的动力。

此前上海的云锦东方事件闹得沸沸扬扬，无非也就是为了一个“利”字。

“2900万的存款冻结证明”、“转手就赚2000万的差价”……现场出现“配婚黄牛”、“一日夫妻”等等乱象。

该事件后续是紧急被叫停开盘，还打开了退款通道。

这一次被叫停，但只要“利”还在，就有人会想方设法往里钻，苏州那些“有利可图”的红盘们当然也不例外，代持、ABC单屡见不鲜。

那么一旦新房限价取消，房价会大涨或大跌吗？

限价取消后，楼市房价由市场这只“无形的手”进行调控。

在当下并不火热的市场背景下，尤其是那些本就去化困难的楼盘，肯定不敢上涨。

而那些核心地段的红盘，价格波动的可能性比较大，但大概率不会超过二手房价，因为二手房是经过市场“检验”的。

比如说已经取消毛坯均价限价的南京，房价的涨幅还在可控范围内。

另一个现象是，或会出现高品质的高价房。

房价没有限制了，房企大可以为了高端改善客户“砸钱”造好产品，没有利润空间的桎梏，豪宅或越来越多，只要被客户认可，自然可以卖出高价。

苏州在没有精装限价之前，优质的产品，优质的精装修，卖出更高的价格，也是有先例的。

在此次挂地中，位于园区的两宗地块位置超级好，一宗位于儿童医院东，绿城云庐南侧，该地块的起拍楼面价30000元/㎡，相比绿城云庐上涨了1000元/㎡。

另一宗位于莲花停保场东，旁边就是保利27号地块，具体来看:

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1、苏园土挂（2023）04号

板块上一次拍地是2022年年底，打造的绿城云庐项目，备案均价49950元/㎡，现已售罄。目前奥体板块已无新房在售，区域内新房资源格外稀缺。

本次的儿童医院东地块，占地面积约4.95公顷，现为临时搭建（下图南地块）。

规划为住宅用地，容积率≥1.2且≤1.5，建筑密度≤30%，建筑高度限高30米、限低-10米，住宅建筑不低于6层，

适宜打造低密洋房住宅，未来上市将给区域新房市场带来及时补给，也将成为购房者重点关注的对象。

该地块上住宅为全装修住宅，住宅装修价格不低于5000元/㎡。

依靠奥体强大的虹吸能力，板块内资源极速汇聚，集合了苏州优质的教育、医疗、商业、休闲配套，儿童医院东地块，更是占据了先天优势。

教育资源方面，根据最新施教区范围划分，本案地块所属的学区学校为苏州工业园区星洋学校，这是一所公立全日制九年一贯制学校，学校以港田路为界，分南北两个校区，北校区于2012年启用；南校区于2016年9月正式投入使用, 南北校区天桥贯通，一体化发展，学校师资力量雄厚，拥有超百名正高级教师、省市名师。

值得一提的是，儿童医院东地块周边还环绕有园区外国语学校、新加坡外国语学校、苏州海归人才子女学校、德威英国国际学校等优质教育资源，可以满足多样化的就学需求。

目前，轨交6号线已实现全线贯通，预计明年开通，届时，从中新大道东向西4站即可到达湖西，加强园区湖西与湖东之间的资源互通，轨交继续向西可到达苏州古城区。

地块周边快速路也十分发达，自驾出行便利，南临中新大道，向西连接金鸡湖隧道，可快速通往湖西；东靠中环东线，通达全城。

而斜塘地块就是原先的莲花停保场东侧地块，西侧是由保利置业拿下的莲花停保场东27号地块

地块位于莲花新村附近，周边配套也较为完善。

地块距在建轨交8号线东延路站与在建轨交6号线约1.5公里左右，南侧就是独墅湖大道，交通较为方便；周边有莲花商业街、联丰广场等商业，距奥体商圈也只需约3公里车程。

该地块是全装修房，装修标准不低于2000元/平不高于5000元/平

地块位于吴中区木渎镇珠江路西侧、金长路南侧

地块亮点：地块位于木渎板块，靠近星河时代新著、大境风华，不远处就是地铁5号线大冶桥站和中环西线。

商业方面，板块内悠方、天虹、大运城、东门町等标志性商业可满足日常衣食住行一站式需求。此外，凭借优越的地理位置，新区狮山板块的顶级商圈配套：龙湖天街、金鹰、泉屋、美罗等咫尺可达。

位置还不错，板块内有多个新房在售，库存充足。

住宅单套户型面积不得低于110平方米,总户数不得大于400户

商业计容建筑面积不小于 500 平方米且不大于 1000 平方米

住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，并须按照于1500 元/平方米标准进行前期装修

地块位于吴中度假区，靠近光福，距离科技城仅1公里。地块北侧为朗诗新作——太湖未来绿洲，项目拟建12栋10-11F洋房。地块周边查山路、龙山南路、太湖大道等多条主干道可快速通达全城。

地块要求：装修标准不低于1500元/平，建面不低于95平。

地块紧邻苏州大学（阳澄湖校区），周边教育资源集聚，优势凸显。地块东侧不远处便是阳澄湖，生态环境优质。地块周边交通通达性较好，分布有春申湖快速路、济学路、阳澄西湖隧道、阳澄西湖南隧道以及在建中的阳澄湖星济隧道等，快速通达全城。

地块最大容积率仅1.05，是本批次中容积率最低地块，未来或将打造洋房、叠墅低密度住宅产品。

住宅部分总层数 6 层以上的，须建设成品住宅，装修标准不低于1500 元/m，总层数6层及6层以下的，鼓励建设成品住宅，装修标准不低于 1500 元/m

住宅户型面积不小于120 平方米(包含公摊面积及套内面积)

另外，还公布了苏州八批次集中土拍时间，仅11月29日一天！

11月29日10:00苏园土挂(2023)04号

11月29日10:30苏地2023-WG-85号

11月29日11:00苏地2023-WG-82号

11月29日 11:30苏地2023-WG-83号

11月29日 12:00苏地2023-WG-84号

11月29日 13:00苏地2023-WG-86号