据住房和城乡建设部日前发布的《2022年城市建设统计年鉴》，超大城市增加了3个，特大城市增加2个。年鉴显示，2022年共有5座城市实现“升级”，分别为武汉、东莞、杭州、合肥和苏州，全国城区总人口在500万人以上的城市达到19座。其中，东莞城区总人口数量达到1082.44万，武汉城区总人口达到1080.64万，杭州城区总人口达到1002.1万，跨上1000万人口的台阶，跻身超大城市行列。“晋升为超大城市，整体上从三方面会对当地房地产市场产生一定的积极影响。”中指研究院研究副总监徐跃进告诉记者。其表示，首先，成为超大城市本身就是对城市人口具有吸引力的一种体现，随着人口持续流入，会对房地产市场需求形成支撑。与此同时，成为超大城市后，伴随人口数量的增加，相关基础设施有望进一步完善，教育、医疗等资源配套也会相应增加，将进一步筑牢房地产市场发展基本面。此外，成为超大城市后，城中村改造进度有望加快，这将释放一定的购房需求，促进市场恢复。从目前3个升级为特大城市的房价情况来看，杭州最高，其次是东莞，武汉最低。新房市场价格方面，中指院数据显示，截至今年10月，杭州新房均价为29506元/平方米；东莞新房均价19289元/平方米；武汉新房均价13207元/平方米。二手房价格方面，杭州、东莞、武汉二手住宅均价分别为38022元/平方米、20964元/平方米和17415元/平方米。从价格走势来看，据中指院统计，2023年1-10月，杭州新房房价累计上涨0.14%，武汉和东莞累计则分别下跌0.23%和0.37%。从二手房价表现来看，三座特大城市的房价均呈下降态势。2023年1-10月，杭州、武汉、东莞二手房价累计分别下跌3.11%、5.39%和3.21%，年内基本维持持续下跌态势。
值得关注的是，据住房城乡建设部10月份消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。
“目前超大城市发展从增量扩张向存量改造过渡，这是城市发展和进化的重要过程，意味着城市更新再上新台阶。”机构分析师陈霄称。今年7月，国务院文件显示，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，超大特大城市已入库城中村改造项目162个。“本次城中村改造充分调动政府、市场、社会力量、银行机构等多重力量，形成合力，共同助力为改造项目提供资金和支持。这对于解决外来人口、新市民等人群的居住问题创造了条件，有助于解决超大特大城市’住房难’问题。”陈霄表示。住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，截至2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。业内人士认为，未来超大城市有望进一步扩容。根据第七次人口普查结果，超大城市方面，西安(928万人口)最有望在未来跃升为超大城市。
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