普通人的胜利

去年年尾，孙宏斌忽然积极活跃起来了。先是为上海董家渡项目搬来了救兵，又去重仓的武汉谈了保交楼，转头回到北方，免去了华北区域总迟迅的职务。

在华融、中信等签约重组董家渡项目前，老孙销声匿迹了半年。那段时间，有位前员工在北京偶然碰到过他，几乎认不出来了，孤零零一位白发丛生的老头儿，顺着茫茫人流排队做核酸，普通得像一滴水融进海里。

2023年，孙宏斌60岁了。元旦后，我约了几位融创的朋友吃饭，我问了他们一个想了很久的问题，支撑孙宏斌复出的动力是什么？他其实大可以学习其他老板一样躺平了。接近老孙的朋友给了一个答案：

老孙有执念。

大家都知道这个老套的故事。整整20年前，老孙在行业论坛上和王石有过一次争论。没过多久，不惜代价在土地市场制造地王的顺驰倒下了，但万科还是行业第一。

到了2010年，融创又被孙宏斌折腾上市了。手下们明白，虽然老孙不提了，但他还是想证明自己。

2020年，融创销售额5750亿，位列中国第四大房企，排在他前面的，正是7000亿的万科。孙宏斌从未离执念这么近过。

第二年年初，老孙要求将2021年年度目标顶到7000亿，内部一个更激进的目标是1万亿。2021年结束后，融创实现了5976亿的销售额，万科是6200亿。

只剩200多亿的差距，但此时他已经没有机会了。

1

现代中国企业家群体里，孙宏斌几乎是个人英雄主义的代表人物。最近10年来，地产行业几乎所有重大的事件，都与他有关。他的讲话，表情，都会迅速成为新闻头条。

相比较起来，孙宏斌最早的对手王石，还颇具英雄主义情节。郁亮团队接棒后，万科一直被外界指责为，少了些英雄主义。

但就是这支看起来不够英雄的队伍，带领万科穿过了史上最黑暗的周期，并在2022年实现了营收、净利润的企稳。

这份成绩单放在过去一般，但在这两年的行业背景下，含金量恐怕是历史上最高的。他们为此，在十年内准备了一层又一层的安全垫。

2012年，整个行业都在加杠杆猛冲的时候，万科提出行业已经进入了白银时代，几年后甚至写进了股东函。老孙在2017年底公开反呛：

这明明是钻石时代，还会持续五年、十年。

那个确实是房企如火如荼的年代，一批批黑马加着杠杆冲了出来，碧桂园在2018年差点摸到了万亿销售额，一个长三角地区负责人，几年时间就挣了20个亿。朋友圈里不是劳斯莱斯，就是心灵鸡汤。

但烈火烹油的2018年，万科又开始觉得市场太不正常了，脱离常识，他们喊出了“活下去”。

这几个口号大家都知道，但背后的努力往往没人发现。

2012年白银时代提出后，万科就开始探索地产开发以外的多元化业务，2018年活下去的口号喊出来时，万科已经改为收敛聚焦核心赛道，不再单纯追求规模增长，而把经营质量放在第一位。

几个月前，2022年万科业绩公布后，子姨写过，2022年万科经营业务贡献了大约十分之一的万科收入。主要经营性业务都做到了行业数一数二，更重要的是，巨额的学费已经交完了，去年经营性业务贡献利润终于从负数变成了零：

未来不再是万科的负担。

上个月月底，万科董事会提名了，在6月30日股东会上表决的董事会人选。今天下午，郁亮、祝九胜高票连任。

总体来看，万科董事会的权力格局基本没有变动，万科管理层和大股东的董事比例依然是3：3。

这是国资和大股东，对这支队伍能力的认可。

2

从去年开始，郁亮总是在往一线跑。曾经在60天的时间里，郁亮跑了：

全国100多个项目。

他说集团高管都要下沉前线去干活，自己也兼任集团首席客户官，确实是这么干了。用管理学的一句话就是，把指挥所建到能听到炮声的地方。

回来后，郁亮说了“前线观察”的很多小事。

比如，惠州市场不好的时候，万科的销售跑到深圳城中村去挖掘客户，惠州教育底子不错，漂在深圳的年轻父母手里钱不多，买不起深圳，但可以给孩子在惠州留个希望，就像上海的外地人喜欢到无锡去买房子。

还有珠海公司，他们把广告打到了北方的售楼处，吸引全国的客户。

今年年初，万科董事长郁亮照例在内部讲话，他又一口气说了五六个最新观察到一线小事。

比如万村泊寓坪山龙田单元门店，这个地方与惠州只有一河之隔，片区租金水平全区域最低，而且客户主要是周边工厂工人，流动性大。

门店管理的房源也复杂，分布在三个村和一个工业园。之前，门店每年都要亏损，出租只有80%左右。

后来，这个门店换了位1997年出生的店长，一年时间实现商铺与出租率双100%目标，并追回过往欠款28万，NOI同比提升 138%， 提前5个月完成全年NOI目标。

为了实现这个目标，这个偏僻的门店第一件事就是找客户。周边客户因为都是工厂工人，晚班工人下班时间常常是凌晨了，门店就把门店工作时间调整到与客户同步，凌晨签约、带看成了常事。

门店位置也不好，附近以前是个养鸡场，获客都靠贝壳、58还有公交广告。然后新店长就带着大家开始了铺天盖地地发广告、传单:

摆个地摊放上大喇叭喊。

最后在一周不少于三次的地推下，连附近卖猪脚饭的老板，都知道卖房找泊寓了。

这个小门店，做的小事还有很多。比如为了提高租赁收入，过去除了房间外都闲置的公区、仓库、办公室，都被他们填满了快递柜、充电柜、洗衣房等等经营业态。

再比如很多房源通风不佳，墙面发霉，过去门店要请第三方装修，现在门店开始自己粉刷墙面，最后连修门锁、水电表等智能设备，都跑到华强北拜师学会了。

泊寓，只是万科业务中微小的一环，深圳租金最低的龙田单元更是不值一提，但就是这一件件小事，支撑起了万科如今500多亿营收的经营性业务。郁亮也不得不在年初对内讲话时慨叹：

做好平常事，也能成就不平凡。

3

十年前，郁亮说过一句差不多的话。

2010年，王石登顶珠峰归来，郁亮跑到机场迎接，忽然觉得自己是不是也可以爬下珠峰。然后郁亮找了戴大为、方陆等一群喜欢爬山的朋友组队，自己任队长，队伍取名：

菜鸟队。

这次挑战，郁亮展现了他惊人的计划性。从队伍组建之初，就制定了详细的训练表，从5000米碎石坡训练，到6000米绒布冰川等等。

队伍2012年开始尝试实地登峰，2012年5月4日，登顶启孜峰6206米；2012年7月5日，慕士塔格峰7546米。直到2013年4月1日，开始攀登8848米的珠穆朗玛。

郁亮看起来谨小慎微，队员想要什么都能从他的包里找到，甚至床单、枕套都有。郁亮说，这是为了给帐篷营造一个家一样居住环境，稳定团队心理。

队伍爬到8700米时，有B队队员遇到危险，B队迅速救援回撤。此时距离峰顶不过400米之遥，但郁亮事先命令过如果发现对生命有危险，就立即停止，“这不仅是对自己负责，更对团队负责。因为生命远比登山更可爱。”

但谨慎小心的同时，郁亮面对危机又有出奇的胆量，别忘了，他们本身在做的就是一件最大胆的事。当年，菜鸟队在攻顶阶段，看见过脚下一具具遗体，有人说忘了写遗嘱，郁亮轻描淡写地说了句：

坐飞机需要写遗嘱吗？

那次登顶珠峰，成了对郁亮个人性格最好的侧写。他既不是冒险的挑战者，也不是胆小怕事的守墓人。他既不狂悲，也不狂喜，同样，也不会放弃。他只是对生存，有了更完整和准确的认识。

登山归来后，郁亮说：我怕死，怕受伤，我才做了这么多的准备。我是一个有准备的人，但从来不敢说自己是勇敢的人。

对王石主席来说是英雄的理想，对我来说就是一个普通的理想，我觉得普通人在这个时代也可以成为英雄。